Explicación del proceso de compra de una propiedad.
FASE 1
1er paso - La Oferta
El comprador muestra su interés en comprar la vivienda haciendo una oferta que puede ser igual o no al precio de venta. El profesional inmobiliario la trasladará al vendedor abriendo un proceso de negociación. Si hay acuerdo, se procederá a la gestión del contrato de arras.
2º paso - Documentación de la vivienda
Antes de la firma del contrato de arras, el comprador debe conocer el estado administrativo en que se encuentra la vivienda por si condiciona la decisión de compra: si tiene impagos de hipoteca, si ha sido embargada, si está al corriente de pagos del IBI y de comunidad, cuál es su certificado energético, o si ha pasado la Inspección Técnica de Edificios si la vivienda en cuestión tiene más de 50 años. El comprador puede ahorrarse estas gestiones administrativas tediosas si trabaja con una agencia inmobiliaria profesional, ya que antes de empezar con la comercialización de una propiedad, se encargan de obtener una Nota simple en el Registro de la Propiedad y verificar las cargas de la vivienda para que no haya sorpresas. También publicitan, tal y como exige la ley, el correspondiente certificado energético. Del mismo modo, los días previos a la firma de la escritura, solicitarán al administrador del edificio donde se ubique la casa, un certificado de estar al corriente de pago con la comunidad e informarán al futuro propietario de las cuotas que asumirá una vez haya comprado.
3er paso - Contrato de arras
A través de este contrato privado se expresa la voluntad de compraventa por parte del comprador y del vendedor con el fin de asegurar la operación. Para plasmar su derecho a compra, en este acto el comprador adelanta una cantidad negociada entre las partes, que suele ir en relación a un porcentaje del precio de compra y que se aconseja que sea de entre el 5% y el 15%. Aunque existen diferentes tipos de contratos de arras y compraventa, generalmente se firman las llamadas “arras penitenciales”. En caso de desistimiento por alguna de las partes, debe haber una compensación. Si el comprador desiste de la compra, perderá la cantidad entregada como señal; si lo hace el vendedor, tendrá que devolver el doble de la cantidad recibida según se especifica en el articulo 1454 del Código Civil, que dice expresamente: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En el contrato de arras se pactará tanto el pacto de gastos de compraventa, como el plazo para elevar a público la operación que, salvo que se pacte lo contrario, suele ser de unos treinta–cuarenta días si el comprador tiene que buscar financiación para la compra. Del mismo modo, en dicho contrato, se deben fijar todos los pactos relativos a la compraventa como puede ser mobiliario, entrega de la posesión, etc.
4º paso - Búsqueda hipoteca
En The GlobalHome, siempre se cualifica al comprador, para ver qué capacidad de compra tiene y asesorarle en la obtención de la hipoteca. La búsqueda de las mejores condiciones de financiación puede convertirse en un quebradero de cabeza para el comprador, que generalmente no está acostumbrado a tratar con entidades financieras ni está familiarizado con los términos que se utilizan en banca, por lo que es aconsejable que en un trámite tan importante valore la opinión de un profesional inmobiliario.
Siempre recomendamos comenzar la búsqueda de hipoteca desde el momento en que se decide la compra de una vivienda. Por una parte, para adquirir consciencia del importe que realmente se puede invertir en la compra. Por otra, para amarrar el que puede considerarse el paso más importante para adquirir una vivienda ya que en la mayoría de los casos; sin hipoteca, no hay posibilidad de compra. El dinamismo del mercado inmobiliario actual deja, además, poco margen de tiempo para la búsqueda de hipoteca desde el momento en que se hace una oferta.
Por tanto, es recomendable incluso antes de empezar a ver propiedades, hacer un estudio de solvencia del comprador para que, una vez elegida la vivienda que quiere comprar, no se lleve sorpresas porque no puede acceder a la financiación. Para cuando se fije la firma de la escritura ante notario, el comprador deberá haber contratado una hipoteca. Su concesión está ligada a la tasación de la vivienda. De acuerdo con la recomendación del Banco de España, actualmente se están otorgando hipotecas por el 80% del valor de la tasación o de la compra; generalmente, el menor de los dos valores. Esto significa que el comprador debe poder aportar lo que comúnmente se llama “ la entrada” y que equivale a la diferencia entre el total del precio de la vivienda, menos el 80% que cubre la hipoteca; es decir, un 20%.
Para obtener financiación por encima de ese porcentaje y llegar al 100%, se deberá recurrir a unas entidades en concreto que pueden llegar a financiar el total del importe de compra siempre que la tasación se obtenga por encima del 20% del valor de compra, o que se aporten garantías adicionales.
Por otra parte, es normal que el banco concesionario solicite al prestatario la contratación de un seguro de hogar con una cláusula de cesión de derechos a favor de la entidad bancaria. También puede vincular la concesión de la hipoteca a la contratación de otros servicios como un seguro de vida, un plan de pensiones, tarjetas de crédito, etc. Por lo que vuelve a adquirir importancia la figura del profesional inmobiliario, que le ayudará a discernir entre las ofertas de las distintas entidades bancarias ya que no solo es importante el interés inicial, sino también qué tipo de vinculaciones pueden hacer más interesante una oferta que otra.
FASE 2
5º paso - Compraventa y escritura pública
La compraventa de la vivienda se formaliza con la firma ante notario; primero, de la hipoteca si la hubiese, y acto seguido, de la escritura pública de la vivienda. La cita reúne, por tanto, a la parte bancaria, si como hemos mencionado se firma una hipoteca; al comprador, al vendedor y a los profesionales de The GlobalHome Servicios Inmobiliarios que estarán presentes en la firma para acompañar a sus clientes en todo el proceso . La gestoría se encargará de presentar la escritura en el Registro de la Propiedad para notificar el cambio de titularidad.
6º paso- Abono de impuestos
La compra de la vivienda está gravada con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que varía según comunidad autónoma (10% del valor de la vivienda en la Comunitat Valenciana, excepto jóvenes menores de 35 años que abonarán el 8% si es la adquisición de su primera vivienda habitual y no exceden el umbral de renta estipulado. También se pueden obtener exenciones en el impuesto si el comprador es una familia numerosa, tiene alguna minusvalía física o psíquica, o si la vivienda es una VPO con la calificación vigente y va a ser la primera vivienda del comprador.
Tras el Real Decreto de 9 de noviembre de 2018, se estableció que los gastos de AJD ( Actos Jurídicos Documentados) relativos a la hipoteca, deberían ser sufragados por el banco que concede la hipoteca, por lo que esto representa un gran ahorro para el comprador. Del mismo modo, se debe contrastar quien se hace cargo del resto de gastos de la concesión de la hipoteca (notaría, registro, gestoría y tasación), pues hay entidades que corren con todos los gastos y otras, no.
A nivel local también hay que pagar el impuesto de Plusvalía que, salvo pacto contrario, corre por cuenta del vendedor. El comprador deberá también hacerse cargo anualmente del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles). Sin embargo, el que hace referencia al año en curso puede pactarse que sea abonado en proporción al periodo de tiempo que cada parte es propietaria.
Además, se debe tener en cuenta el pago de los gastos derivados de la compraventa como pueden ser el coste del notario, del Registro de la Propiedad o la gestoría. Si el pacto es ARREGLO A LEY, los gastos de notario se pagan entre las dos partes (vendedor; matriz de la escritura, comprador; primeras copias, Registro de la Propiedad y gestoría).
7º paso - Contratos vinculados a la vivienda
Al efectuar la compra, hay que resolver los contratos heredados del propietario anterior y que tienen que ver principalmente con los suministros. El nuevo propietario debe decidir si cambiar la titularidad o rescindir los contratos existentes. Los profesionales inmobiliarios de The GlobalHome nos encargaremos de realizar todos esos trámites.